Beschlussvorschlag:

 

Der Rat möge beschließen:

 

1.             Das ehemalige Jordan-Haus auf dem Grundstück Schulweg 1 soll erhalten werden.

2.             Es soll für eine Nutzung als Standesamt hergerichtet werden.

3.             Die Verwaltung wird ermächtigt, die Aufträge für die notwendigen Planungen einschließlich der Kostenschätzung (Leistungsphase 1 und 2 HOAI) zur Sanierung/den Umbau zu erteilen.

4.             Der für diese Planungen nicht benötigte Grundstücksteil (siehe Anlage) wird verkauft.

5.             Bei dem Gebäude wird nur das ursprüngliche Wohnhaus den Sanierungsüberlegungen zu Grunde gelegt. Der Anbau und die ehemaligen Stallungen werden abgerissen. Bei dem Gebäude ist darauf zu achten, dass die Attribute und Gestaltungsmerkmale der Entstehungszeit mit vertretbarem Aufwand stilgerecht erhalten oder wieder hergestellt werden. Die behindertengerechte Erschließung des Obergeschosses ist optional zu untersuchen.

6.             Bei der neu einzurichtenden Haushaltstelle “Sanierung Schulweg 1” 02000-94000 wird einer außerplanmäßigen Ausgabe in Höhe von € 25.000 zugestimmt. Die Deckung erfolgt aus HH-Stelle 21810-94010 Erweiterung/Neubau Heideschule.

7.             Zur Gegenfinanzierung der o.a. Baumaßnahmen wird ein Verkauf des Gebäudes Kirchenstraße 12 in Erwägung gezogen. Die Verwaltung wird ermächtigt, hierzu Vorverhandlungen zu führen.

8.             Eine abschließende Entscheidung trifft der Rat zu den Haushaltsberatungen 2006 auf der Grundlage eines Finanzierungsplanes.

Begründung:

 

In der Sitzung des StEWAV am 22.01.2004 wurden nur die Punkte 1 bis 3 der DS 01-06/658.004 abgestimmt. Der Ausschuss hat einstimmig beschlossen, die Abstimmung der Punkte 4 und 5 zu vertagen und die Inhalte jeweils als eigenständige Drucksache weiterzuführen. Der Bürgermeister hat daraufhin die Drucksache zurückgezogen. Hiermit wird der Punkt 4 (Die Verwaltung wird beauftragt, die notwendigen Planungen (einschl. der Kostenermittlung) zur Nutzung des Gebäudes Schulweg 1 z.B. als Standesamt und ggf. für weitere Verwaltungseinheiten (RPA) vorzunehmen) nunmehr abgearbeitet.

 

Ausgangslage:

Mit Kaufvertrag vom 13.03.2003 kaufte die Stadt Buchholz das Flurstück 95/1 Flur 17 der Gemarkung Buchholz (postalische Anschrift: Schulweg 1). Das Grundstück ist 2.253 m² groß. Erworben wurde das Grundstück wegen der zentralen Lage in unmittelbarer Nähe des Rathauses als einzig verbliebene Erweitungsfläche für öffentliche Nutzungen. Die Kosten für den Erwerb lagen inklusive aller Nebenkosten bei rund 1.300.000 €.

 

Das Grundstück ist wie folgt bebaut:

-      massives Wohnhaus mit Teilkeller mit Ursprungsbaujahr ca. um 1920 mit diversen Umbau- und Anbaumaßnahmen.

-          ehemaliger Stallbereich mit Ursprungsbaujahr ca. um 1950, später zu provisorischer Wohnung umgebaut.

-          Rückwärtige Schuppenbauten in sehr einfacher Holzbauweise

 

Der Zustand des Gebäudes ist stark beeinträchtigt und entspricht dem Standart der 50er und 60er Jahre. Auch wenn es sich nicht um ein Baudenkmal im Sinne des Nds. Denkmalschutzgesetzes handelt, kommt dem Gebäude als ein letztes erhaltenes Gebäude im Backsteinstil der 20er Jahre im Rathausumfeld eine gewisse stadthistorische Bedeutung zu.

 

Bebauungs- und Entwicklungsmöglichkeiten:

Das Grundstück liegt nicht im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes. Es ist daher nach § 34 BauGB  zu bewerten. Als Maß für die mögliche bauliche Nutzung dienen daher die angrenzenden Grundstücke. Diese weisen eine bauliche Nutzung mit Mischgebietscharakter aus. Es ist eine relativ hohe Ausnutzung des Grundstückes mit bis zu drei Vollgeschossen bei einer Grundflächenzahl von rd. 0,3 und einer Geschoßflächenzahl von rd. 0,8 denkbar. Die Lage im Innenstadtbereich von Buchholz mit den angrenzenden öffentlichen Grünanlagen machen das Grundstück außerordentlich attraktiv und auch wertvoll.

 

 

Optionen:

 

1.          Bodenbevorratung

Das Grundstück wurde nicht für ein konkretes Projekt erworben. Vielmehr stand im Vordergrund u.a. die Sicherung der letzten Erweiterungsfläche im unmittelbaren Rathausumfeld. Die Anforderungen an eine moderne Verwaltung und dem damit direkt verbundenem Raum- und Flächenbedarf unterliegen einem stetigen Wandel. Um künftigen Veränderungen gewachsen zu sein, könnte es sinnvoll sein, die Fläche zunächst  als reine “Zukunftsfläche” ohne Nutzung liegen zu lassen.

 

1.1       Ohne Abriss der vorhandenen Gebäudesubstanz

Die vorhandene Bausubstanz ist stark beeinträchtigt. Sie leidet unter dem derzeitigen ungenutzten und ungeheiztem Zustand sehr. Außerdem bedarf das Gebäude einer ständigen Kontrolle, damit Vandalismus durch ungebetene Besucher oder gar eine Besetzung verhindert werden können. Dieser Zustand ist nur über einen sehr begrenzten Zeitraum tragbar, wenn eine mittelfristige Sanierung der Bausubstanz (siehe unten) in Erwägung gezogen wird.

 

1.2       Mit Abriss der vorhandenen Gebäudesubstanz

Die vorhandene Bausubstanz spielt für die Werthaltigkeit des Grundstückes keine Rolle. Sie ist stark beeinträchtigt und entspricht dem Standart der 50er und 60er Jahre. Sie ist nicht denkmalgeschützt. Vielmehr setzt sich die “Bausubstanz” aus mehr oder weniger improvisierten Bauabschnitten verschiedener Vor- und Nachkriegsepochen zusammen. Der Hauptbaukörper entspricht in seinen Stilelementen einem typischen Backsteinbau der 20‘er Jahre. Die rückwärtige Fassade ist nach dem Treppenhausanbau nicht mehr stilgerecht.

 

 

2.          Öffentliche Nutzung des Grundstückes mit Bebauung

Die Werthaltigkeit des Grundstückes ergibt sich aus seiner Lage und der baulichen Ausnutzbarkeit. Deshalb ist eine bauliche Nutzung in jedem Fall sinnvoll.

 

2.1       Neubau (ggfs. unter Einbindung der vorhandenen Bausubstanz)

Ein Neubau auf dem Grundstück fand keine politische Mehrheit und wird nicht weiter verfolgt (vgl. DS 01-06/607.002 + 003).

 

2.2       Sanierung der vorhandenen Bausubstanz (ohne Stall und Schuppen)

Der ehemalige Stall und die Schuppen sind abgängig. Das Hauptgebäude weist eine Hauptnutzfläche von rund 200 m² aus. Diese Fläche reicht für eine Unterbringung des Standesamtes in dem Gebäude aus.

Bei einer Realteilung des Grundstückes ergibt sich eine GFZ von rd. 0,16. Das sind 20 % der zulässigen 0,8.

 

2.2.1     Mit vorhandenem Grundriss

Der vorhandene Grundriss ist provisorisch und organisch gewachsen nach den individuellen Anforderungen der ehemaligen Bewohner. Eine Unterbringung des Standesamtes wäre unter wesentlicher Beibehaltung des Grundrisses möglich.

 

Die Kosten für die Sanierung belaufen sich nach dem Gutachten des vereidigten Sachverständigen Weidling auf ca. 750,00 € pro m² mithin also rd. 750 x 200 = 150.000 €. Hinzu kommen noch die Abrisskosten der Nebengebäude und die Kosten für die Außenanlagen, so dass für diese Variante mit Kosten in Höhe von ca. 250.000 € zu rechnen ist.

 

2.2.2     Entkernung und neuer Grundriss/neue Balkenlage

Sollten die o.a. Untersuchungen ergeben, das entweder der vorhandene Grundriss nicht zweckmäßig ist, oder aber die vorhandene Decke des Obergeschosses nicht tragfähig ist, so kommt diese Variante in Frage.

Diese hat der Architekt Tipke, zwar unter Einbeziehung in einen Neubau, in der reduzierten Neubauvariante der DS 607/3. Erg. mit untersucht. Die Kosten sind mit einem kompletten Neubau zu vergleichen.

Die Kosten dieser Baumaßnahme werden auf etwa rd. € 370.000 geschätzt (DS 607/3 Anlage 1 Seite 2) plus Außenanlagen 80.000 €, also insgesamt 450.000 €.

 

 

3.           Öffentliche Nutzung als Rathausparkerweiterung

Denkbar ist eine Einbeziehung von Flächen in den Rathauspark. Hierbei ist insbesondere der bisher getätigte finanzielle Aufwand zu berücksichtigen.

 

Bei dieser Variante wird das gesamte Grundstück einbezogen.

 

3.1       Mit Abriss sämtlicher Gebäude

            Diese Untervariante geht von einer Einbeziehung der gesamten Grundstücksfläche in den Rathauspark ohne Baulichkeiten aus. Dazu sind die aufstehenden Gebäude abzureißen.

 

3.2       Mit Sanierung der vorhandenen Bausubstanz

Diese Variante (siehe Anlage) geht von einer Sanierung (siehe oben 2.) und einer Einbeziehung des Grundstückes in den Park aus.

 

 

4.          Teilverkauf des Grundstückes

Durch einen Verkauf des für eine Nutzung als Standesamt nicht notwendigen Grundstücksteils kann ein weiterer Finanzierungsanteil der Sanierung/des Umbaus geleistet werden.

 

Der Bodenrichtwert für das Grundstück liegt bei 370 €/m². Dieser Richtwert ist aber auf einen ganz kleinen Bereich bezogen, in dem es in den vergangenen Jahren wenig Grundstücksverkehr gab. Unmittelbar daneben liegt der Richtwert bei 650 €/m² (Rathausumfeld). Dieser Wert dürfte dem tatsächlichen Wert näher kommen, wie die erst kurz zurückliegenden Verhandlungen mit den Voreigentümern ergaben. In diesem Fall könnten rund 650.000 € Erlös erzielt werden.

 

Verkauf des Gebäudes Kirchenstraße 12

Zur Gegenfinanzierung der Sanierung des Gebäudes Schulweg 1 könnte das städtische Gebäude Kirchenstraße 12 verkauft werden. Seit Ende Mai liegt ein konkretes Angebot eines Interessenten vor. Die laufenden Verhandlungen sollten zunächst durch einen notariellen Vorvertrag mit Bürgschaftsabsicherung zum Abschluss gebracht werden, bevor Details öffentlich diskutiert werden.

 

Beauftragung von Fachplanern

Um auf solider Basis über eine Sanierung entscheiden zu können, ist es erforderlich Fachplaner mit weitergehenden Planungen zu beauftragen. Um eine grundsätzliche Entscheidung treffen zu können, sind mindestens Kostenschätzungen (Leistungsphase 2 HOAI) erforderlich.

Finanzielle Auswirkungen:

 

Das Gebäude befindet sich in einem sehr schlechten Zustand. Die Entscheidung kann daher nicht mehr hinausgeschoben werden. Da Haushaltsmittel für die jetzt notwendigen Untersuchungen nicht vorhanden sind, ist eine außerplanmäßige Bereitstellung erforderlich.

Die Summe beinhaltet die nach den o. a. Erkenntnissen erforderlichen Planungsmittel bis Leistungsphase 2. Sie setzt sich wie folgt zusammen:

     - Architekt:     10.000 €

     - Statiker/Fachplaner:     10.000 €

     - Landschaftsplaner:                  5.000 €

     - Summe:      25.000 €

 

Zur Reduzierung der Planungskosten wird geprüft, inwieweit die vorhandenen Planungen aus 2003 Verwendung finden können.