Begründung:
In der
Sitzung des StEWAV am 22.01.2004 wurden nur die Punkte 1 bis 3 der DS
01-06/658.004 abgestimmt. Der Ausschuss hat einstimmig beschlossen, die
Abstimmung der Punkte 4 und 5 zu vertagen und die Inhalte jeweils als
eigenständige Drucksache weiterzuführen. Der Bürgermeister hat daraufhin die
Drucksache zurückgezogen. Hiermit wird der Punkt 4 (Die Verwaltung wird
beauftragt, die notwendigen Planungen (einschl. der Kostenermittlung) zur
Nutzung des Gebäudes Schulweg 1 z.B. als Standesamt und ggf. für weitere
Verwaltungseinheiten (RPA) vorzunehmen) nunmehr abgearbeitet.
Ausgangslage:
Mit
Kaufvertrag vom 13.03.2003 kaufte die Stadt Buchholz das Flurstück 95/1 Flur 17
der Gemarkung Buchholz (postalische Anschrift: Schulweg 1). Das Grundstück ist
2.253 m² groß. Erworben wurde das Grundstück wegen der zentralen Lage in
unmittelbarer Nähe des Rathauses als einzig verbliebene Erweitungsfläche für
öffentliche Nutzungen. Die Kosten für den Erwerb lagen inklusive aller
Nebenkosten bei rund 1.300.000 €.
Das
Grundstück ist wie folgt bebaut:
- massives Wohnhaus mit Teilkeller mit
Ursprungsbaujahr ca. um 1920 mit diversen Umbau- und Anbaumaßnahmen.
-
ehemaliger
Stallbereich mit Ursprungsbaujahr ca. um 1950, später zu provisorischer Wohnung
umgebaut.
-
Rückwärtige
Schuppenbauten in sehr einfacher Holzbauweise
Der Zustand des Gebäudes ist stark beeinträchtigt und
entspricht dem Standart der 50er und 60er Jahre. Auch wenn es sich nicht um ein
Baudenkmal im Sinne des Nds. Denkmalschutzgesetzes handelt, kommt dem Gebäude
als ein letztes erhaltenes Gebäude im Backsteinstil der 20er Jahre im
Rathausumfeld eine gewisse stadthistorische Bedeutung zu.
Bebauungs- und Entwicklungsmöglichkeiten:
Das
Grundstück liegt nicht im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes. Es ist
daher nach § 34 BauGB zu bewerten. Als
Maß für die mögliche bauliche Nutzung dienen daher die angrenzenden
Grundstücke. Diese weisen eine bauliche Nutzung mit Mischgebietscharakter aus.
Es ist eine relativ hohe Ausnutzung des Grundstückes mit bis zu drei
Vollgeschossen bei einer Grundflächenzahl von rd. 0,3 und einer
Geschoßflächenzahl von rd. 0,8 denkbar. Die Lage im Innenstadtbereich von
Buchholz mit den angrenzenden öffentlichen Grünanlagen machen das Grundstück
außerordentlich attraktiv und auch wertvoll.
Optionen:
1.
Bodenbevorratung
Das
Grundstück wurde nicht für ein konkretes Projekt erworben. Vielmehr stand im
Vordergrund u.a. die Sicherung der letzten Erweiterungsfläche im unmittelbaren
Rathausumfeld. Die Anforderungen an eine moderne Verwaltung und dem damit
direkt verbundenem Raum- und Flächenbedarf unterliegen einem stetigen Wandel.
Um künftigen Veränderungen gewachsen zu sein, könnte es sinnvoll sein, die
Fläche zunächst als reine “Zukunftsfläche”
ohne Nutzung liegen zu lassen.
1.1
Ohne Abriss der vorhandenen
Gebäudesubstanz
Die
vorhandene Bausubstanz ist stark beeinträchtigt. Sie leidet unter dem
derzeitigen ungenutzten und ungeheiztem Zustand sehr. Außerdem bedarf das
Gebäude einer ständigen Kontrolle, damit Vandalismus durch ungebetene Besucher
oder gar eine Besetzung verhindert werden können. Dieser Zustand ist nur über
einen sehr begrenzten Zeitraum tragbar, wenn eine mittelfristige Sanierung der
Bausubstanz (siehe unten) in Erwägung gezogen wird.
1.2
Mit Abriss der vorhandenen
Gebäudesubstanz
Die vorhandene Bausubstanz spielt für die Werthaltigkeit des
Grundstückes keine Rolle. Sie ist stark beeinträchtigt und entspricht dem
Standart der 50er und 60er Jahre. Sie ist nicht denkmalgeschützt.
Vielmehr setzt sich die “Bausubstanz” aus mehr oder weniger improvisierten
Bauabschnitten verschiedener Vor- und Nachkriegsepochen zusammen. Der
Hauptbaukörper entspricht in seinen Stilelementen einem typischen Backsteinbau
der 20‘er Jahre. Die rückwärtige Fassade ist nach dem Treppenhausanbau nicht
mehr stilgerecht.
2.
Öffentliche Nutzung des Grundstückes
mit Bebauung
Die Werthaltigkeit des Grundstückes ergibt sich aus seiner
Lage und der baulichen Ausnutzbarkeit. Deshalb ist eine bauliche Nutzung in
jedem Fall sinnvoll.
2.1
Neubau (ggfs. unter Einbindung der
vorhandenen Bausubstanz)
Ein
Neubau auf dem Grundstück fand keine politische Mehrheit und wird nicht weiter
verfolgt (vgl. DS 01-06/607.002 + 003).
2.2
Sanierung der vorhandenen Bausubstanz
(ohne Stall und Schuppen)
Der
ehemalige Stall und die Schuppen sind abgängig. Das Hauptgebäude weist eine
Hauptnutzfläche von rund 200 m² aus. Diese Fläche reicht für eine Unterbringung
des Standesamtes in dem Gebäude aus.
Bei
einer Realteilung des Grundstückes ergibt sich eine GFZ von rd. 0,16. Das sind
20 % der zulässigen 0,8.
2.2.1
Mit
vorhandenem Grundriss
Der vorhandene Grundriss ist provisorisch und
organisch gewachsen nach den individuellen Anforderungen der ehemaligen
Bewohner. Eine Unterbringung des Standesamtes wäre unter wesentlicher
Beibehaltung des Grundrisses möglich.
Die
Kosten für die Sanierung belaufen sich nach dem Gutachten des vereidigten
Sachverständigen Weidling auf ca. 750,00 € pro m² mithin also rd. 750 x 200 =
150.000 €. Hinzu kommen noch die Abrisskosten der Nebengebäude und die Kosten
für die Außenanlagen, so dass für diese Variante mit Kosten in Höhe von ca.
250.000 € zu rechnen ist.
2.2.2
Entkernung
und neuer Grundriss/neue Balkenlage
Sollten die o.a. Untersuchungen
ergeben, das entweder der vorhandene Grundriss nicht zweckmäßig ist, oder aber
die vorhandene Decke des Obergeschosses nicht tragfähig ist, so kommt diese
Variante in Frage.
Diese hat der Architekt Tipke, zwar
unter Einbeziehung in einen Neubau, in der reduzierten Neubauvariante der DS
607/3. Erg. mit untersucht. Die Kosten sind mit einem kompletten Neubau zu
vergleichen.
Die Kosten dieser Baumaßnahme werden
auf etwa rd. € 370.000 geschätzt (DS 607/3 Anlage 1 Seite 2) plus Außenanlagen
80.000 €, also insgesamt 450.000 €.
3.
Öffentliche Nutzung als
Rathausparkerweiterung
Denkbar ist eine Einbeziehung von Flächen in den
Rathauspark. Hierbei ist insbesondere der bisher getätigte finanzielle Aufwand
zu berücksichtigen.
Bei dieser Variante wird das gesamte Grundstück einbezogen.
3.1 Mit
Abriss sämtlicher Gebäude
Diese
Untervariante geht von einer Einbeziehung der gesamten Grundstücksfläche in den
Rathauspark ohne Baulichkeiten aus. Dazu sind die aufstehenden Gebäude
abzureißen.
3.2 Mit
Sanierung der vorhandenen Bausubstanz
Diese Variante (siehe Anlage) geht von einer Sanierung
(siehe oben 2.) und einer Einbeziehung des Grundstückes in den Park aus.
4.
Teilverkauf des Grundstückes
Durch einen Verkauf des für eine Nutzung als Standesamt
nicht notwendigen Grundstücksteils kann ein weiterer Finanzierungsanteil der
Sanierung/des Umbaus geleistet werden.
Der Bodenrichtwert für das Grundstück liegt bei 370 €/m².
Dieser Richtwert ist aber auf einen ganz kleinen Bereich bezogen, in dem es in
den vergangenen Jahren wenig Grundstücksverkehr gab. Unmittelbar daneben liegt
der Richtwert bei 650 €/m² (Rathausumfeld). Dieser Wert dürfte dem
tatsächlichen Wert näher kommen, wie die erst kurz zurückliegenden
Verhandlungen mit den Voreigentümern ergaben. In diesem Fall könnten rund
650.000 € Erlös erzielt werden.
Verkauf
des Gebäudes Kirchenstraße 12
Zur
Gegenfinanzierung der Sanierung des Gebäudes Schulweg 1 könnte das städtische
Gebäude Kirchenstraße 12 verkauft werden. Seit Ende Mai liegt ein konkretes
Angebot eines Interessenten vor. Die laufenden Verhandlungen sollten zunächst
durch einen notariellen Vorvertrag mit Bürgschaftsabsicherung zum Abschluss
gebracht werden, bevor Details öffentlich diskutiert werden.
Beauftragung
von Fachplanern
Um auf
solider Basis über eine Sanierung entscheiden zu können, ist es erforderlich
Fachplaner mit weitergehenden Planungen zu beauftragen. Um eine grundsätzliche
Entscheidung treffen zu können, sind mindestens Kostenschätzungen
(Leistungsphase 2 HOAI) erforderlich.
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