Beschlussvorschlag der Verwaltung:

Der VA der Stadt Buchholz i.d.N. beschließt:

Die Verwaltung wird beauftragt, für den in der Anlage ersichtlichen Bereich der Ortsmitte Holm-Seppensens ein Bebauungsplanverfahren mit Gestaltungssatzung zu beginnen und gleichzeitig eine Veränderungssperre für dieses Gebiet zu erlassen.

Stellungnahme:

Vorbemerkung:

Im Sinne des Beschlussvorschlages des Antrages der Fraktion Bündnis 90/ Die GRÜNEN und der IDA, der mit der DS 01-06/1072 am 09.06.2006 umgedruckt wurde, hat die Verwaltung einen eigenen Beschlussvorschlag erarbeitet, der bezüglich der Abgrenzung des Plangebietes geringfügig vom Antragstext abweicht. Darüber hinaus empfiehlt die Verwaltung den gleichzeitigen Erlass einer Veränderungssperre gem. Baugesetzbuch.

Ausgelöst durch das Bauantragsverfahren zum Neubau eines Penny-Marktes auf dem Grundstück “Niedersachsenweg Ecke Weg zur Mühle” sollten im Rahmen eines B-Planverfahrens für den Bereich des inneren Ortskerns regelnde Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sowie zur Gestaltung entwickelt werden. Aktuelle und künftige Bauvorhaben auf den nicht abschließend bebauten, marktgängigen Grundstücken des Planungsbereiches sollen hierdurch im Hinblick auf die bauliche Dichte, der Stellung und Höhe der Gebäude und Gestaltungsanforderungen konkrete Planungsvorgaben erhalten.

In der StEWAV - Sitzung am 10.05.2006 wurde die in Rede stehende  Bauvoranfrage beraten (Tagesordnungspunkt 16, Einvernehmensfall Nr.361). Die Ansiedlung bzw. Umsiedlung des örtlich ansässigen Penny-Marktes wird von der Verwaltung insgesamt positiv gesehen. Zusammen mit den Mitgliedern des StEWAV wurden zur Optimierung eine Reihe von Prüfaufträgen an die Bauantragsteller formuliert, die nachhaltige Verbesserungen gegenüber den vorgelegten Antragsunterlagen beinhalten. Zur Zeit arbeiten die Antragsteller diese Prüfpunkte ab. Folgende Prüfaufträge wurden formuliert:

• Stellung der baulichen Anlagen
• Optimierung der Zu – und Ausfahrten
• Berücksichtigung der Verkehrssicherheit für den Stadtbus und den Schülerverkehr
• Realistische Einmessung der Baumstandorte
• Lärmschutzmaßnahmen für die umgebende Wohnbebauung

Im Falle einer positiven Empfehlung durch den Ortsrat wird die Verwaltung zur nächsten Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 05.07.2006 einen Aufstellungsbeschluss gem. § 2 BauGB für die Bauleitplanung formulieren und gleichzeitig den Erlass einer Veränderungssperre gem. § 14 BauGB empfehlen. Beide Entscheidungen erfordern rechtlich die Formulierung von Planungszielen, um den Schutzzweck einer Veränderungssperre begründen zu können. Diese Planungsziele lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Im Sinne einer gezielten Ortskernentwicklung soll der Bebauungsplan Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung und zu gestalterischen Anforderungen der Gebäude und Grundstücksflächen entwickeln. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass die heutige Nutzung und Gestaltung des Gebäudebestandes zwar inhomogen erscheint, aber größere zusammenhängende Nutzungsbereiche eine künftige bauliche Verwertung erwarten lassen, wie dies der aktuelle Bauantrag der Firma Penny auch zeigt.

Für diese Grundstücksbereiche ist die bauliche und gestalterische Nutzung aufgrund der verschiedenartigen Nutzungen und Gestaltungen auf den benachbarten Flächen mit Hilfe eines Bebauungsplanes vorzugeben. So kann eine abschließende Ortskernentwicklung im Rahmen eines regelnden Nutzungs- und Gestaltungsgerüstes gesteuert werden.

Da Teile des Planbereiches mit hochwertigen Wohn- oder Handelsnutzungen bebaut sind, die eine bauliche Veränderung in den nächsten Jahren kaum erwarten lassen, kommt den eher kleinteilig oder nicht abschließend bebauten sonstigen Grundstücken erhöhte Bedeutung für eine abschließende Ortskernentwicklung zu. Dies sind die Bereiche des in Rede stehenden Penny-Vorhabens, der geschäftlich eher kleinteilig genutzten Flächen gegenüber Edeka-Lorenz sowie der Bereich rund um die Tankstelle.

Angelehnt an den Bebauungsplan “Am Schoolsolt” werden neben den Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung auch Gestaltungsziele zur Dachneigung und Dachform, zur Gliederung von Fassadenflächen, zu Fassadenmaterialien sowie ggf. weiterer Gestaltungsziele (z.B. zur Gestaltung größerer Stellplatzanlagen, zur Begrünung etc.) zu entwickeln sein.

Im Rahmen der Veränderungssperre können dann im Sinne der eben beschriebenen künftigen Regelungsgehalte eines B-Planes u.a. dem Antragsteller Penny auch weitergehende Planungs- und Gestaltungsziele aufgegeben werden.

Sollte eine Optimierung der bisherigen Antragsunterlagen erfolgen, welche die beschriebenen Planungs- und Gestaltungsziele erfüllt, beabsichtigt die Verwaltung das Vorhaben im Rahmen einer Ausnahme von der Veränderungssperre als sogenannten “§ 36-Fall”  - wie in vergleichbaren Verfahren auch - über den StEWAV und VA zeitnah zu einer Baugenehmigung zu führen.

Finanzielle Auswirkungen:

Zur Zeit noch nicht bekannt.

Anlage:

Übersichtskarte des künftigen Plangebietes

Schwarz/Weiß-Luftbilder