Stadt Buchholz in der Nordheide

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Vorlage - DS 16-21/0199

Betreff: Bebauungsplan "Bahnhofstraße Neu" mit örtlicher Bauvorschrift
a) Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB
b) Zustimmung zum Bebauungsplanentwurf
c) Auslegungsbeschluss gem. § 3 (2) BauGB
Status:öffentlich  
Beratungsfolge:
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt Vorberatung
16.08.2017 
3. Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (offen)   
Verwaltungsausschuss Entscheidung
24.08.2017    7. Sitzung des Verwaltungsausschusses      
Anlagen:
Anlage 1 zur DS 0199  
Anlage 2 zur DS 0199  
Anlage 3 zur DS 0199  
Anlage zur DS 0199  

Beschlussvorschlag:

 

Der Verwaltungsausschuss möge beschließen:

 

a) Für den Bereich des nachstehend beschriebenen Plangebietes ist gem. § 2 (1) BauGB               der Bebauungsplan „Bahnhofstraße Neu“ mit örtlicher Bauvorschrift aufzustellen.

Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 1/1, 1/3, 2/3, 2/4, 3/3, 3/4, 3/7, 3/8, 3/9, 4/4, 5/4,               6/6, 6/10, 6/16, 6/28, 6/54, 6/55, 6/63, 6/65, 6/66, 6/68, 7/7, 7/8, 7/9, 7/10, 8/3, 8/4, 9/3,               9/4, 10, 11/5, 11/6, 11/7, alle Flur 16 und Flurstücke 245/3, 247/6, 650, 645, alle Flur 17               und Teile der Flurstücke 5/6, 5/11, 6/64 alle Flur 16 sowie Teile vom Flurstück 17/658,               Flur 17. Alle Flurstücke liegen in der Gemarkung Buchholz i.d.N. Der Anlage 3 kann die               genaue Lage und Begrenzung des Plangebietes entnommen werden.

 

b) Dem Entwurf des Bebauungsplanes „Bahnhofstraße Neu“ mit örtlicher Bauvorschrift
vom 25.07.2017 nebst zugehöriger Begründung wird zugestimmt (Anlage 1).

 

c) Der Entwurf des Bebauungsplan „Bahnhofstraße Neu“ mit örtlicher Bauvorschrift

vom 25.07.2017 nebst zugehöriger Begründung ist gem. § 3 (2) BauGB öffentlich auszu              legen (Anlage 1).


Begründung:

 

Im südlichen Innenstadtbereich befinden sich in einem Gleisdreieck - der sog. „Bahnhofsinsel“- und in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bahnhof attraktive Entwicklungsflächen. Diese Flächen sind derzeit nur in geringer Dichte mit Wohngebäuden und kleinteiligen Einzelhandels- sowie Dienstleistungsnutzungen bebaut. Während an der nördlichen Bahnhofstraße eine zwei- bis dreigeschossige geschlossene Bebauung anzutreffen ist, wird die Südseite heute durch zweigeschossige Einzelhäuser charakterisiert.

 

Der Buchholzer Bahnhof gehört mit wochentags täglich ca. 10.000 Ein- und Aussteigern zu den bedeutendsten Zugangsstationen des schienengebundenen Personennahverkehrs im niedersächsischen Einzugsgebiet der Metropolregion Hamburg und des HVV. Der an das Plangebiet westlich anschließende Bahnhofsvorplatz ist stark versiegelt. Die breiten Gleisanlagen trennen das Bahnhofsquartier vom Stadtzentrum im Norden und den südlich angrenzenden Wohngebieten im Süden. Durch die atypische Insellage des Plangebietes müssen mit Ausnahme der Zufahrt von Osten („neburger Straße“) aus jeder Richtung ein Teil der Gleise überquert werden. Die zentrale Lage dieser Flächen und ihre hervorragende Anbindung an die Bahnlinien, den südlichen Busknotenpunkt und die Buchholzer Innenstadt unterstreichen das große Potential dieser Flächen.

 

Um Nutzungskonzepte für eine Reaktivierung und generelle Aufwertung dieser Flächen zu untersuchen und diese in unterschiedlichen räumlichen Konzepten anschaulich zu machen, wurden im Jahre 2016 und im Rahmen eines kooperativen Workshopverfahrens die städtebauliche Entwicklungspotentiale durch drei Architekturbüros untersucht. Ziel des Verfahrens war die Entwicklung von strukturellen Entwicklungskonzepten, die eine Wiederbelebung des Quartiers ermöglichen.

Bis zum Mai 2017 wurde in einem weiteren Workshopverfahren zur hochbaulichen Entwurfskonkretisierung die markanten Baukörper für das Büro- und Dienstleistungsgeude am östlichen Quartierseingang und den Hotelneubau am Bahnhofsvorplatz bearbeitet. Die Workshopverfahren wurden durch die Stadt Buchholz i.d.N. in enger Abstimmung mit den Grundeigentümern durchgeführt und die Ergebnisse der Verfahren sind in den nun vorliegenden Bebauungsplanentwurf eingeflossen.

 

Ziel der Bebauungsplanung ist die Entwicklung von Gewerbe- und Büroflächen, von gastronomischen Betrieben und Betreuungsangeboten für Senioren, einer Kita, eines Hotels sowie von Parkplätzen. Durch Kombination neuer Nutzungen in attraktiven Gebäuden soll das Versorgungsangebot der Buchholzer Innenstadt ergänzt und in südlicher Richtung erweitert werden. Die Planung eines Kinos wurde zwischenzeitlich verworfen. Mit der Planung  soll der baulich-gestalterische Zustand und die mangelhafte städtebauliche Einbindung der sog. „Bahnhofsinsel“ deutlich verbessert werden und ein neues Quartier entstehen („Canteleu Quartier“). Die bestehenden straßenseitigen Raumkanten wurden aufgegriffen und fortgeführt. Betriebsanlagen der Eisenbahn werden nicht überplant (vgl. Anlagen 1 und 2).

Die Erschließungr den motorisierten Verkehr erfolgt über die Bahnhofstraße, welche an die Lüneburger Straße bzw. die Canteleu-Brücke angebunden ist. Fußufig ist das Gebiet über die Wohlaubcke (barrierefrei), den Tunnel zwischen Linden- und Bahnhofstraße sowie Lüneburger Straße/Bahnhofstraße (barrierefrei) und die Canteleu-Brücke (Durchgang und Treppenanlage) erschlossen. Im Plangebiet werden insgesamt Flächen für circa 535 Stellplätze nachgewiesen, davon ein Großteil in zwei Parkhäusern sowie Tiefgaragen.

Die Größe des Geltungsbereiches beträgt circa 2,55 ha.

 

Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB, welcher der Nachverdichtung und anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient und im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden kann. Von einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB wird daher abgesehen. Ein Grünordnerischer Fachbeitrag wurde jedoch erstellt und eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung vom 18.12.2015 bis 18.01.2016  durchgeführt (vgl. DS 11-16/0871).

 

Im wirksamen Flächennutzungsplan 2020 (FNP) ist die Fläche bereits heute als „Kerngebiet“ sowie östlich der Canteleu-Brücke als „Gemischte Baufläche“ dargestellt, sodass der FNP nicht geändert werden muss.

 

Eine Verkehrstechnische Untersuchung zeigt, dass das vorhandene Straßennetz noch leistungsfähig genug ist, um die resultierenden Mehrverkehre aufzunehmen und die künftigen Verkehrsqualitäten den Anforderungen entsprechen und somit den Entwicklungsabsichten nicht entgegenstehen.

Ein Schallgutachten hat insbesondere den Schienenverkehrslärm von der Bahnstrecke berücksichtigt und schlägt entsprechende Maßnahmen vor.

Ein entwässerungstechnisches Gutachten, welches den Anforderungen der Unteren Wasserbehörde beim LK Harburg genügt, ist erstellt worden. Ein Anschluss an den Schmutzwasserkanal ist sicherzustellen.

Ein Grünordnerischer Fachbeitrag sowie eine Artenschutzfachuntersuchung wurden zum Bebauungsplan erstellt. Zur Sicherung und Entwicklung des Naturhaushalts und des Landschaftsbilds sowie für die Durchgrünung der Bauflächen werden differenzierte

Festsetzungen getroffen (z. B. zur Dach- und Fassadenbegrünung).

Am Südwestrand des Plangebiets befindet sich ein Bodendenkmal. Aufgrund der Überbauung ist jedoch kaum damit zu rechnen, dass ausgrabungswürdige Bodendenkmalsubstanz

erhalten geblieben sein könnte.

Im Rahmen des Planverfahrens hat eine Historische Recherche konkrete Altlasten-Verdachtsbereiche auf zwei Grundstücken ermittelt (Heizölerdtank sowie Wäscherei).

Der Umfang der weiteren Untersuchungen für die Verdachtsbereiche und eine ggf. notwendigen Altlastensanierung sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu regeln.

Eine Luftbildauswertung des Kampfmittelbeseitigungsdienstessst auf keine Kampfmittel im Plangebiet schließen.

Weiterhin sind im Rahmen des Planverfahrens ein Energiekonzept, eine Erschütterungsuntersuchung (Eisenbahnverkehr) sowie eine Allgemeine Baugrunduntersuchung angefertigt worden.

Eine Örtliche Bauvorschrift enthält Festsetzungen zu Form, Material und Farbgebung und Werbeanlagen.

 

Mit dem Projektentwickler tRE CQ Projektgesellschaft mbH wird ein Städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, welcher die Finanzierung des Planverfahrens einschließlich aller Nebenleistungen verbindlich regelt. Daher ist parallel zum Planverfahren ein Städtebaulicher Vertrag zwischen Investor und Stadt ausgearbeitet worden (vgl. DS 16-21/0199.001).

 

Im Zuge des Planverfahrens werden durch den neu aufzustellen Bebauungsplan zwei rechtskräftige Pläne in Teilbereichen ersetzt, und zwar ein kleiner Teilbereich des Bebauungsplanes „Bahnhof“ (2005) und westliche Teilflächen des Bebauungsplanes „Bahnhofstraße / Lüneburger Straße“ (1994).

 

Der weitere Zeitplan sieht vor, nach Vorberatung der Planungskonzeption im Ausschuss für Stadtplanung, Mobilität, Bauen und Ordnung am 16.08.2017 und Beschluss im Verwaltungsausschuss am 24.08.2017 die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB sowie die frühzeitige Behördenbeteiligung gem. § 4 (1) BauGB zu starten.

 

Dieser Drucksache ist in der Anlage 3 eine Übersichtskarte beigefügt, welche die genaue Abgrenzung des Bebauungsplangebietes zeigt.

 

Hinweise

 

An die Vorsitzenden der im Rat der Stadt Buchholz vertretenen Fraktionen und an alle Mitglieder des Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt, wird der Bebauungsplanentwurf vom 25.07.2017 mit separater Post verteilt.

 

Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gibt es zusätzlich die Möglichkeit einer Online-Beteiligung geben. Hierzu werden die Planunterlagen im PDF-Format unter www.buchholz.de bereitgestellt.


Finanzielle Auswirkungen:

 

Die Planung wird auf Grundlage eines städtebaulichen Vertrages vom Vorhabenträger finanziert.


Anlagen:

 

Anlage 1:Begründung  zum Bebauungsplan "Bahnhofstraße Neu" mit örtlicher Bauvorschrift vom 25.07.2017 sowie Grünordnerischer Fachbeitrag dazu

Anlage 2: Städtebauliche Studie „Canteleu Quartier“

Anlage 3:Übersichtsplan mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Bahnhofstraße Neu" mit örtlicher Bauvorschrift.

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Anlage 1 zur DS 0199 (2774 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Anlage 2 zur DS 0199 (114 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Anlage 3 zur DS 0199 (583 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich Anlage zur DS 0199 (2078 KB)      


 

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